75 Abogados analiza la Ley de Alquiler Vacacional en la Revista ‘Missèr’

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El despacho 75 Abogados ha tomado parte en el último número de la Revista ‘Missèr’, que edita el Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, tratando aspectos relacionados con la futura Ley de Alquiler Vacacional que se encuentra hora mismo en tramitación.

Con presencia de los letrados Juan José Lladó y Elena Cánaves en la anterior junta directiva de Aptur, y colaborando actualmente con Foro Vacacional, 75 Abogados conoce bien el detalle de un texto normativo que desgrana en el siguiente artículo:

EL ALQUILER TURÍSTICO. UNA REALIDAD. COMENTARIOS AL ANTEPROYECTO DE LEY DE MODIFICACIÓN DE LA LEY 8/2012 DE 19 DE JULIO.

Tras no pocos años de discusión controvertida entre los distintos agentes sobre una actividad que según cifras publicadas recientemente ha supuesto para nuestras islas, un impacto económico directo de varios miles de millones de Euros al año, el actual gobierno de las Islas Baleares ha tenido la valentía de afrontar la publicación de un anteproyecto de Ley que regulará la figura del alquiler turístico de forma global para los distintos tipos de inmuebles.

Hemos utilizado ese término, porque efectivamente y pese a que la actividad en cuestión lleva practicándose en nuestras Islas desde tiempos de Chopin, no es de fácil regulación. Los juristas y muchos que no lo son, sabemos que las normas legales suelen devenir como una consecuencia de una realidad social, económica, vital, y ciertamente ya venía siendo hora. No obstante, la gran cantidad de factores que inciden en la actividad desde muchos puntos de vista diferentes implican que el descontento al respecto de la futura ley sea generalizado. Por una parte, los propietarios que reclaman su derecho al descanso y a la convivencia prolongada con los mismos vecinos, por otra parte los hoteleros y establecimientos similares que temen por su negocio, así como los propios dueños de inmuebles que por una u otra circunstancia sí están a favor de una regulación permisiva o los titulares de negocios que ofrecen servicios complementarios y que se sienten beneficiados por este tipo de turistas que generan un rédito económico superior frente al turista que se hospeda en muchos de esos hoteles bajo la figura del “all inclusive”, entre otros ejemplos.

Afortunadamente, parece ser que este primer paso para una regulación integrada de este tipo de alquiler, con independencia de la tipología de sus viviendas (unifamiliar, pareada, plurifamiliar,…), ya lo tenemos. Ahora falta por ver cuál será el texto definitivo que consiga ser aprobado tras los oportunos trámites reglamentarios; no obstante en lo que hace referencia al anteproyecto, ciertamente, existen una serie de puntos que ya en su momento han sido objeto de numerosas alegaciones, y que pese a la supuesta buena voluntad del actual gobierno en dar solución al problema existente, no hace sino más que ser una prohibición velada de la actividad que se pretende regular especialmente en las viviendas existentes en edificios plurifamiliares o bien generar una  inseguridad jurídica al no ser capaz de definir determinados conceptos imprescindibles.

Sentado lo anterior, procederemos a esbozar de la forma más clara y sucinta algunos aspectos más relevantes del borrador que en nuestra humilde opinión podrían ser objeto de una regulación más ecuánime.

En primer lugar, el anteproyecto refiere a los planes de intervención en ámbitos turísticos (PIAT) y a los planes territoriales insulares (PTI), como instrumentos que pueden establecer las condiciones y delimitar las zonas en las que pueda llevarse a cabo la actividad.

Así como está redactado el artículo, puede producirse una confusión inicial, ya que se utiliza un término dispositivo “pueden”, cuando debería haberse utilizado un término imperativo “deben”.  Además no se fija un plazo para la concreción de las cifras tendentes a la determinación de las plazas turísticas para cada isla en función de sus particularidades. La no fijación de un plazo concreto para que los PIAT y los PTI determinen el número de plazas, nos lleva a un terreno ambiguo e inseguro desde todos los puntos de vista, no sólo el jurídico.

El anterior matiz entronca con la prohibición del art. 50.3 del borrador que no permite la presentación de las declaraciones responsables de inicio de actividad de comercialización de estancias turísticas en viviendas (DRIAT), hasta que no se haya producido la declaración de zona apta para ello por parte de los Consells Insulars o del Ayuntamiento de Palma en su caso. Nuevamente nos encontramos ante una situación de inseguridad jurídica ya que no se establece un plazo para que bien el Ayuntamiento de Palma o los Consells indiquen qué zonas sean declaradas aptas o no aptas. Otra cuestión que nos siembra de dudas es el desconocimiento acerca de los criterios en base a los que dichas administraciones procederán a la determinación de las zonas como aptas o no aptas.

Igualmente, la limitación de la licencia para llevar a cabo la actividad al plazo de 5 años prorrogables, en cierto modo supone un agravio comparativo respecto a la concesión de la licencia a los establecimientos hoteleros que hasta la fecha y salvo error, se han venido concediendo por período ilimitado.

Otro de los aspectos que el anteproyecto no resuelve y que resulta clave para la identificación de la realización de la actividad es la definición de canal de comercialización turística. El art. 50.14 del anteproyecto presume que una vivienda se comercializa turísticamente cuando la vivienda se alquila por días o semanas. En cierta forma, la anterior presunción podría entrar en conflicto o confusión con el art. 3.2 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos que sí permite y regula en su articulado los llamados arrendamientos por temporada y que a su vez excluye de su aplicación a través de su art. 5, letra e) la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda comercializada o promocionada en canales de oferta turística. En estos parámetros, resulta extremadamente complicado el ejercicio de la actividad especialmente en las viviendas existentes en edificios plurifamiliares por falta de definición de un elemento esencial a la hora de considerar la actividad como sujeta a la LAU o bien excluida de la misma y remitida a la normativa turística en su caso. A tenor de las importantes sanciones económicas que se prevén en el anteproyecto debería aclararse el mencionado término a la mayor brevedad posible, para no generar otro punto más de inseguridad.

Por otra parte, entendemos que ciertas obligaciones del anteproyecto en el cumplimiento de las mismas no se adapta a los diferentes perfiles de propietarios de viviendas. Cierto es que el ejercicio de cualquier actividad con independencia del volumen o tamaño de quien la lleva a cabo no debe ser desigual; ahora bien en el caso que nos ocupa y si el espíritu de la ley como indica en su exposición de motivos es entre otros la protección del patrimonio cultural de las islas considerando a su vez a la actividad turística como un elemento estratégico para nuestra economía, difícilmente y máxime después de un período tan prolongado de crisis económica en el que la actividad ciertamente podría ser de gran ayuda para que esos pequeños propietarios pudieran mantener sus inmuebles, se vean desembocados finalmente a tener que vender por no poder cumplir con una cantidad considerable de requisitos que les haga rehuir de comercializar su vivienda a través de la figura del alquiler vacacional o a hacerlo de forma ilegal.

Igualmente la prohibición de comercializar turísticamente las viviendas construidas en un plazo inferior a diez años con una finalidad de frenar la especulación, en cierto modo contraviene esa pretensión de ofrecer una imagen de calidad de los inmuebles de nuestras islas, especialmente cuando a su vez el anteproyecto exige el cumplimiento de determinados requisitos a nivel energético, de accesibilidad, etc., que presuntamente ya se cumplen en las viviendas nuevas, que por contra no podrían ser comercializadas.

Y todo ello sin perjuicio de que el texto entremezcla las exigencias a las distintas viviendas con independencia de su tipología.

En resumen, desde nuestro punto de vista el anteproyecto es meritorio en lo que respecta a la intencionalidad de regular una actividad que lleva ejerciéndose desde ya hace largos años pero con bastante inseguridad. No obstante, el texto que se apruebe definitivamente deberá ofrecer una mejor solución a los aspectos que hemos ido mencionando, sin perjuicio de otros tantos, por cuanto los poderes públicos no deben olvidar que el alquiler de estancias turísticas vacacionales es una realidad que se va a seguir desarrollando y posiblemente incrementando notoriamente en los próximos años.

Elena Cánaves Sáinz (ICAIB nº 3933), Juanjo Lladó Colom (ICAIB nº 3748) y Mª Antonia Cerdá Cerdá (Máster en Dirección y Planificación Turística).